pn36.ru

Споры по недвижимости

Рейтинг 1105

Недвижимость и сделки с ней всегда будут занимать особенное место в восприятии человека, так как факт обладания чем-либо стоящим на земле придаёт уверенность в будущем и основательность в действиях любому человеку. Именно из-за того, что такой факт обладания очень важен, появились сложнейшие механизмы регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью.

Хочется рассмотреть проблемы, связанные с недвижимостью, на примере нескольких ситуаций, которые часто встречаются и бывают весьма трудноразрешимы. В последнее время у всех на слуху слова «ипотека» и «ипотечное кредитование». Ещё не до конца стало ясно, чем закончится весь этот эксперимент, но уже можно наблюдать примеры затруднительных ситуаций. Например, квартира приобретена по договору ипотечного кредитования супругами, но по истечении какого-либо времени между ними происходит ссора, и они решают развестись. Что делать с приобретённой по ипотеке квартирой, когда не все выплаты были произведены? Глава 7 Семейного Кодекса РФ, а в частности ст. 33 и 34 , говорит о том, что единственным законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, приобретённое супругами во время брака, признаётся совместной собственностью и права супругов на такое имущество признаются равными. Однако, есть исключение для имущества, приобретённого одним из супругов по таким безвозмездным сделкам как дарение, наследование. Такое имущество признаётся собственностью каждого из супругов. Все эти положения СК применимы и для такого вида имущества как квартира. Есть в ст. 37 СК РФ положение, по которому возможна такая ситуация, что один супруг приобрёл квартиру, а второй сделал в ней такой ремонт, который бы превысил саму стоимость квартиры. В этом случае квартира может быть признана собственностью второго супруга. При разводе доли супругов изначально признаются равными, но в процессе раздела имущества суд или сами супруги могут отступить от такого принципа и увеличить долю одного из супругов за счёт другого. Это может быть по причине того, что несовершеннолетние дети остаются с одним из супругов и доля такого супруга увеличивается. Или один супруг в суде докажет, что второй вёл аморальный образ жизни, злоупотреблял спиртным или пристрастился к азартным играм.

Что касается раздела квартиры, приобретённой по ипотеке, то тут есть достойные внимания моменты. При договоре ипотеки можно определить доли платежей супругов и подразумевается, что стороной договора становятся оба супруга. Ведь любая сделка, совершённая в период брака считается совершённой с согласия другого супруга. После развода договор переоформляется на одного из супругов, второй же имеет право на возврат уплаченных им денежных платежей. Однако, не стоит забывать о варианте, когда такое имущество судом не делится (ч. 6 ст. 38 СК РФ), а признаётся их совместной долевой собственностью в устанавливаемых законом долях.

Часто встречается такая ситуация, когда продаётся квартира, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок или даже больше, он сам является собственником такой квартиры.

Чтобы продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребёнок необходимо разрешение органа опеки и попечительства, который следит за тем, чтобы права и интересы ребёнка не ущемлялись в таком важном вопросе как жилищный (п.4 ст. 292 ГК РФ). На практике же такое разрешение требуют не каждый раз, иногда забывая о нём. Соответственно оставляя пространство для дальнейшего судебного манёвра и расторжения сделки. Что касается недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, то тут для продажи такой квартиры необходимо опять же согласие органа опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ и ст.37 ГК РФ).

Нельзя не упомянуть о том, что любые действия с недвижимостью можно оспорить в суде, так как не всегда такие действия совершаются в соответствии с действующим законодательством. Оспорить сделку купли-продажи недвижимости можно, так же как и любую другую. Стоит учитывать, что соблюдение срока давности по сделкам с недвижимостью, который составляет 1 год для признания сделки оспоримой и 3 года для признания сделки ничтожной (ст. 181 ГК РФ) очень важно. Можно сказать, что интерес к таким делам повышен из-за стоимости оспариваемого имущества. Как доказать, например, что человека путём угроз, побоев или шантажа заставили совершить сделку купли-продажи квартиры? Здесь больше вопрос к процессу доказывания, нежели к каким-то положениям закона. Прежде всего, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как такие действия как шантаж, побои несут отдельный состав преступления и методика их доказывания отработана практикой и годами. Не стоит забывать, что сами по себе правоохранительные органы не могут признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, это вправе сделать только суд, на основании материалов уголовного дела, например.

В вышеуказанных ситуациях имеет место случай, при котором покупатель, как правило, знал о невозможности отчуждения квартиры продавцом. А что делать, когда внешне все документы и обстоятельства сделки выглядят вполне законно и обоснованно, но внезапно объявляется третья сторона, которая утверждает или даже доказывает обратное?

Если сделка уже совершена, все обязательства по ней выполнены, новый владелец вступил во владение, но внезапно к этой квартире предъявляются требования третьих лиц, то тут судебное разбирательство почти гарантировано, так как вряд ли кто-то уступит «по-мировому», ведь все считают свои права законными и обоснованными. В ГК РФ есть очень интересная статья 302, которая защищает права добросовестных приобретателей, то есть тех, кто добросовестно выполнил все свои обязательства по сделке и не мог знать или предполагать о том, что лицо, совершающее такую сделку, с другой стороны не имеет прав на отчуждение имущества. Здесь всё зависит от обоюдных доказательств и подтверждения их в суде, так как практика судебных решений по этому вопросу неоднозначна.

Проблем с недвижимостью очень много, так как практически в каждом нормативном акте, который касается недвижимости, юристы находят многочисленные лазейки, которые позволяют создавать такое же количество «относительно честных» схем по отчуждению такого имущества. Ведь каждый трактует закон по-своему. Столкновение таких трактовок приводит к конкретной правоприменительной проблеме, разбираться в которой приходится суду. И решения, например, районного суда в Мурманске будет диаметрально отличаться от решения по точно такой же ситуации районного суда Хабаровска.

Источник: www.realty-infobase.com

↑ Вверх ↑